Vedtekter for Måken sameie

Ajourført. Vedtatt på årsmøtet 28.04.2022.

§ 1 Navn

Sameiets navn er MÅKEN SAMEIE.

§ 2 Hva sameiet omfatter

Sameiet består av 4 bygg med 71 boligseksjoner og 5 næringsseksjoner i eiendommen, gnr. 158, bnr. 845 i Bergen kommune. Den enkelte sameier har eiendomsrett til sameieandel i eiendommen med tilknyttet enerett til en eller flere boliger eller bruksenheter vedkommende sameier har grunnbokshjemmel til.

De enkelte bruksenheter består av en hoveddel og eventuelt en tilleggsdel. Hoveddelen består av klart avgrensede og sammenhengende deler av bebyggelsen på eiendommen, slik som angitt i begjæring om oppdeling i eierseksjoner. Tilleggsdel til eierseksjon omfatter blant annet boder iht. til seksjoneringsbegjæring. De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter er fellesareal, herunder felles uteoppholdsarealer.

Hoveddel, tilleggsdel og sameiebrøk for hver eierseksjon, samtfellesareal, fremgår av vedlagt seksjonsbegjæring med vedlegg (bilag 1¹).

Sameiebrøken er fastsatt i forbindelse med seksjonering av eiendommen. For boligseksjonene er BRA eks tilleggsareal lagt til grunn. For næringsseksjonene er brøkens størrelse skjønnsmessig fastsatt lavere enn arealet skulle tilsi.

§ 3 Formål

Den enkelte boligseksjon skal brukes til boligformål. Næringsseksjoner skal kun brukes til næringsformål. Med næringsformål menes ethvert formål som ikke er boligformål.

§ 4 Fysisk bruk av eierseksjonene

Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet, og rett til å utnytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanligvis brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet, jf. § 3. Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere.

Utvendige installasjoner som for eksempel parabolantenner, varmepumper m.v. skal ikke oppføres. Likevel kan garasjeseksjonen oppføre nødvendige utvendige installasjoner som for eksempel kjøleaggregater under forutsetning av at støy ikke overstiger krav i plan- og bygningsloven og at de estetisk skjermes for å ikke skjemme byggets utseende unødig.

Teknisk rom i plan 1 skal hovedsakelig tjene boligseksjonene. Næringsseksjonene, herunder garasjeseksjonen, skal ha tilgang til dette rommet og har anledning til å anlegge/bruke teknisk utstyr for sitt behov, herunder etablere målere for el-biler, i den grad dette ikke forringer eller begrenser boligseksjonenes nødvendige bruk av dette rommet.

Næringsseksjonene har rett til å følge de til enhver tid gjeldene offentlige reguleringer, herunder åpningstider, av betydning for sin næringsdrift. Næringsseksjonene kan drive enhver form for lovlig næringsvirksomhet i sin seksjon, herunder foreta vareleveranser til næringsseksjonen i tidsrommet 06.00–23.00. Sameiet kan ikke begrense næringsseksjonenes rettigheter etter dette punktet med mindre disse uttrykkelig samtykker til det.

Sameiet har ikke oppløsningsrett.

Korttidsutleie

Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med kortidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Ladepunkt for el-bil o.l.

(1) En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.

(2) Kostnader til etablering av ladepunkt, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte sameier.

Parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne

Personer med nedsatt funksjonsevne kan kreve at styret pålegger en annen seksjonseier å bytte parkeringsplass. Bytteretten gjelder bare dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede. Retten gjelder bare parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne. Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige. Kommunen har vetorett mot endringen.

§ 5 Juridiske disposisjoner

(1) Med de begrensninger som følger av disse vedtekter og av vedtekter for Sameiet Damsgårdssundet Parkering 1 for så vidt gjelder eierandeler i garasjesameiet, har seksjonseierne full rettslig rådighet over sine seksjoner.

(2) Seksjonseierne kan fritt pantsette, selge og leie ut sine seksjoner. Dog med den begrensning at kun eier av en boenhet innenfor Planområdet felt 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10 og 11² kan eie en sameieandel i garasjeseksjonene. Denne bestemmelsen kan ikke endres uten skriftlig samtykke fra BOB BBL. Se nærmere bestemmelser om dette i vedtektene for Sameiet Damsgårdssundet Parkering 1.

(3) Ethvert salg eller bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til styret eller sameiets forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier/leietaker. Det samme gjelder for bortleie av tilleggsdel til seksjon.

(4) Ved overdragelse av seksjonen plikter overdrager å gjøre kjøper kjent med sameiets vedtekter og husordensregler. Dersom boligseksjonen skifter eier, har andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett.

(5) BOB BBL kan gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av de forkjøpsberettigede.

(6) Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når seksjonen overdras til ektefelle, til seksjonseiers eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som i de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren.

(7) Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når seksjonen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar seksjonen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens § 3.

(8) BOB BBL skal sørge for at de som er nevnt i fjerde ledd får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristene nevnt i vedtektene.

(9) Denne bestemmelse om forkjøpsrett kan ikke endres uten etter skriftlig samtykke fra BOB, og utløper 30.04.2037, jf løysl. § 6 første ledd.

(10) Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra BOB BBL mottok melding om at seksjonen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår.

(11) Fristen er fem hverdager dersom BOB BBL har mottatt skriftlig forhåndsvarsel om at seksjonen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til laget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at seksjonen har skiftet eier.

(12) Krav om å gjøre forkjøpsrett gjeldende skal settes frem skriftlig overfor både erverver og avhender av seksjonen. Er forkjøpsretten utløst ved tvangssalg er det tilstrekkelig å sette frem kravet overfor erververen.

§ 6 Ordinært årsmøte

Den øverste myndighet i sameiet utøves av årsmøtet.

Alle sameiere har rett til å delta i årsmøtet med forslags-, tale-, og stemmerett. Sameiers ektefelle, samboer eller annet husstands medlem har møte og talerett. En sameier kan møte ved fullmektig, og har også rett til å ta med en rådgiver til årsmøtet. Rådgiver har talerett dersom årsmøtet gir tillatelse til dette med alminnelig flertall.

Ordinært årsmøte avholdes hvert år innen utgangen av juni. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet, og siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

Årsmøtet innkalles skriftlig av styret med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Som skriftlig regnes også elektronisk kommunikasjon. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt bestemt angi de saker som skal behandles i årsmøtet. Dersom et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall skal behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Med innkallingen skal også følge styrets beretning med revidert regnskap.

Uten hensyn til om sakene er nevnt i innkallingen skal det ordinære årsmøtet behandle:

1. Styrets beretning,
2. Styrets regnskap for foregående kalenderår,
3. Valg av styre,
4. Årlig vedlikeholdsprogram.

Beretning fra styret, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært årsmøte sendes ut til alle sameiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i årsmøtet.

§ 7 Ekstraordinært årsmøte

Ekstraordinært årsmøte holdes når styret finner det nødvendig eller når to eller flere sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene fremsetter skriftlig krav om det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært årsmøte med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal skje på samme måte som for ordinært årsmøte, jf § 6.

§ 8 Årsmøtets vedtak

Ved avstemninger regnes flertallet etter antall stemmer. Hver seksjon har 1 stemme

Med mindre annet følger av vedtektene eller lov om eierseksjoner, gjelder som årsmøtets beslutning det som flertallet av stemmene er avgitt for. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.

Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i årsmøtet for vedtak om blant annet:

1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i det aktuelle sameiet
2. omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av sisterende bruksenheter
3. salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom, inkludert seksjoner i sameiet som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, eller andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning
4. samtykke til at formålet for én eller flere bruksenheter endres fra boligformål til annet formål eller omvendt
5. samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonslovens § 20 annet ledd annet punktum
6. endring av vedtektene.

Følgende beslutninger krever tilslutning fra de sameiere det gjelder:

1. at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealet ved like,
2. innføring av vedtektsbestemmelser som begrenser den rettslige rådigheten over seksjonen,
3. innføring av vedtektsbestemmelse om en annen fordeling av felleskostnadene enn bestemt i § 15.

Det kreves tilslutning fra samtlige sameiere for vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen.

Årsmøtet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.

Som det fremgår av § 14 nedenfor er vedlikeholdsansvaret delt mellom bolig- og næringsseksjonene. Boligsseksjonene har ikke stemmerett i saker som gjelder drift og vedlikehold av areal knyttet til næringsseksjonene. Næringsseksjonene har tilsvarende ikke stemmerett i saker som gjelder drift og vedlikehold av areal knyttet til boligseksjonene.

§ 9 Flertallskrav for særlige bomiljøtiltak

(1) Tiltak som har sammenheng med seksjonseierens bo- eller bruksinteresser, og som går ut over vanlig forvaltning, og som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, besluttes med vanlig flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet. Hvis tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for seksjonseierne i fellesskap på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, kreves det flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

(2) Hvis tiltakene etter (1) fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tiltaket besluttes, kan tiltaket bare gjennomføres hvis disse seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.

§ 10 Styret

Sameiet skal ha et styre på 3 til 5 medlemmer som velges av årsmøtet. Styremedlemmene tjenestegjør i to år med mindre en kortere eller lengre tjenestetid blir bestemt av det årsmøtet som foretar valget.

Styret skal ha en styreleder som velges særskilt av årsmøtet.

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltingen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i årsmøtet. Styret kan ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi dem avskjed.

Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmer er tilstede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjelder det som styreleder har stemt for. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene.

Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmer.

§ 11 Styrets adgang til å forplikte sameiet

Det samlede styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av årsmøtet eller styret, og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig.

Styret skal informere sameierne dersom det under forvaltningen av eiendommen oppstår behov for å iverksette tiltak, som ikke er behandlet på årsmøtet og som må anses å være av vesentlig betydning for sameierne, herunder tiltak som vil pådra sameierne kostnader utover den budsjetterte kostnadsramme. Likedan skal sameierne varsles dersom vedlikeholdsarbeid kan føre til hindringer når det gjelder bruk av fellesareal.

I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold, kan forretningsføreren representere sameierne på samme måte som styret.

§ 12 Ordensregler

Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.

§ 13 Vedlikehold av bruksenheter

(1) Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler. Seksjonseiernes vedlikeholdsplikt omfatter slikt som

1. inventar
2. utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
3. apparater, for eksempel brannslukkingsapparat
4. skap, benker, innvendige dører med karmer
5. listverk, skillevegger, tapet
6. gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk
7. vegg-, gulv- og himlingsplater
8. rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring
9. vinduer og ytterdører

Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.

(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt ovenfor, men ikke utskiftning av sluk, vinduer og ytterdører. Seksjonseieren er likevel ansvarlig for utskiftning av ødelagte vindusruter, med unntak av nødvendig utskiftning av isolerglass.

(3) Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.

(4) Seksjonseieren skal holde bruksenheten fri for insekter og skadedyr.

(5) Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

(6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.

(7) Oppdager seksjonseieren skade i bruksenheten som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter seksjonseieren straks å sende skriftlig varsel til styret.

(8) Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskiftning i henhold til denne bestemmelse. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle vært utført av den tidligere seksjonseieren.

(9) En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten, skal erstatte tap dette påfører andre seksjonseiere, jf. eierseksjonsloven § 34.

§ 14 Vedlikehold av fellesareal

Seksjonene i sameiet er uensartet. Vedlikehold og drift av næringsseksjonene (snr. 76, 1, 2, 3 og 75) er forskjellig fra de øvrige seksjonene. Eierseksjonslovens hovedregel om drift og vedlikehold av fellesareal er på den bakgrunn fraveket.

Næringsseksjon nr. 76 (garasjeseksjonen) har ikke ansvar for drift- og vedlikeholdskostnader som knytte seg til bygning og fellesareal, med unntak av den delen av bygningen og fellesareal som er nevnt nedenfor:

• Utvendig fasade på sin seksjon, herunder utvendige porter, dører, rømningsdører fra garasje til det fri og til sluse 1. etg, rømningsdører til det fri og trapperom i 2. etg (inkl sluse) og dører til sluse 3. etg. (inkl. sluse), med unntak av dør fra sluse til korridor i 3. etg.

• Teknisk infrastruktur som kun, eller i all hovedsak, betjener næringsseksjon nr. 76 (garasjeseksjonen)

• Søppel og renovasjonskostnader knyttet til egen seksjon og den virksomhet som drives der.

• 50 % av drifts- og vedlikeholds- og evt. fremtidige ombyggingskostnader til trapperom/heis mellom Damsgårdsveien 52 og Damsgårsdsveien 58.

• Drift og vedlikehold av innkjørsel frem til garasjeanlegget. Dette omfatter også ansvar for snørydding mv.

De deler av bygningskomplekset som næringsseksjon nr. 76 (garasjesameiet) i henhold til ovennevnte alene har ansvar for er merket på vedlagt tegning med grønn³ (bilag 2⁴)

De deler av bygningskomplekset som garasjeseksjonen har felles ansvar for sammen med resterende del av seksjonssameiet er merket på vedlagt tegning med rødt³ (bilag 3⁴).

Næringsseksjon nr. 1, 2, 3 og 75 har ikke ansvar for drift- og vedlikeholdskostnader ved bygning og fellesareal, med unntak av den delen av bygningen og fellesareal som er nevnt nedenfor:

• Utvendig fasade på sin seksjon, herunder utvendige dører, vinduer mv.

• Teknisk infrastruktur som kun, eller i all hovedsak, betjener disse næringsseksjonene.

• Søppel og renovasjonskostnader knyttet til egen seksjon og den virksomhet som drives der.

• Snørydding, strøing spyling av eiendommens fortau foran den enkelte seksjon.

De deler av bygningskomplekset som næringsseksjon nr. 1 i henhold til ovennevnte har ansvar for er merket på vedlagt tegning med grønt (bilag 4⁴).

De deler av bygningskomplekset som næringsseksjon nr. 2 i henhold til ovennevnte har ansvar for er merket på vedlagt tegning med grønn (bilag 5⁴)

De deler av bygningskomplekset som næringsseksjon nr. 3 i henhold til ovennevnte har ansvar for er merket på vedlagt tegning med grønn (bilag 6⁴)

De deler av bygningskomplekset som næringsseksjon nr. 75 i henhold til ovennevnte har ansvar for er merket på vedlagt tegning med grønn (bilag 7⁴).

Boligseksjonene bærer i fellesskap samtlige drifts- og vedlikeholdskostnader i tilknytning til den øvrige bygningsmassen og fellesareal som ikke er særskilt nevnt ovenfor. Dette omfatter blant annet:

• Bygningskonstruksjon og alt annet fellesareal som ikke næringsseksjonene i henhold til ovennevnte har særskilt ansvar for.

• Søppel og renovasjon som ikke er knyttet til næringsseksjonene.

• Teknisk infrastruktur som ikke kun, eller i all hovedsak, betjener næringsseksjonene

• Snørydding, strøing og spyling foran hovedinnganger og fortau som ikke er tillagt næringsseksjoner.

Dersom boligseksjonene og/eller de enkelte næringsseksjonene er uenige om hvem som har ansvaret for å dekke kostnader til drift og vedlikehold, skal boligseksjonene og/eller de enkelte næringsseksjonene som er part i tvisten oppnevne hver sin sakkyndig. De sakkyndige avgjør spørsmålet med bindende virkning for partene. Dersom de sakkyndige ikke kommer til enighet, skal de sakkyndige i fellesskap oppnevne en tredje sakkyndig som med bindende virkning avgjør spørsmålet. Kostnadene forbundet med ovennevnte belastes partene i henhold til eierbrøken.

Endring av ovennevnte fordeling av ansvar for, og kostnadene ved, drift og vedlikehold av bygning og fellesareal krever tilslutning fra samtlige sameiere det gjelder.

Drifts- og vedlikeholdsutgifter skal dekkes inn gjennom fellesutgiftene slik som nærmere beskrevet nedenfor under § 15 og § 16. Likevel skal næringsseksjonenes vedlikeholdsutgifter som nevnt ovenfor bæres direkte av næringsseksjonene og således holdes utenfor fellesutgiftene.

Det er styrets oppgave å påse at ovennevnte plikter overholdes. Med unntak av næringsseksjonens vedlikeholdsansvar i henhold til ovennevnte, kan styret foreta innleie av håndverkere, vaktmester og lignende tredjemenn for å forestå vedlikehold på grunnlag av budsjett vedtatt av årsmøtet etter forslag fra styret.

Styret kan gjennomføre pålegg gitt av offentlig myndighet vedrørende eiendommen dersom dette ikke besørges av den enkelte sameier.

§ 15 Felleskostnader

Utgiftene ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet og som ikke bæres særskilt av boligseksjonene eller den enkelte næringsseksjon etter § 13 ovenfor, fordeles mellom alle sameierne etter størrelsen på sameiebrøken. Dette omfatter blant annet kostnader til bygningsforsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt, utgifter til administrasjon, regnskapsfører, revisjon, styrehonorar, og bankomkostninger m.v.

Utgifter til kabel-TV (grunnpakke), samt bredbånd for datasignaler (standard ytelse) fordeles mellom boligseksjonene med lik andel.

Utgifter til drift og vedlikehold som kun tilkommer boligseksjonene i henhold til § 13, fordeles mellom boligseksjonene etter den enkelte boligseksjons BRA eksklusiv tilleggsareal, og dennes forhåndstall til boligseksjonenes totale BRA, eksklusiv tilleggsareal og fellesareal.

Frem til ferdigstillelse av bygningsmassen på eiendommen gjelder særlige bestemmelser om fordeling av fellesutgifter, jf. § 22.

§ 16 Betaling av felleskostnader

Styret skal påse at alle fellesutgifter blir dekket av sameiet slik at det unngås at kreditorer gjør krav gjeldende mot den enkelte sameier for sameiets forpliktelser.

Den enkelte boligseksjonssameier skal innen den 1. i hver måned forskuddsvis innbetale et kontobeløp, til dekning av sin andel av de årlige felleskostnadene i henhold til § 15. Næringsseksjonene faktureres etterskuddsvis den 1. hver måned. Beløpets størrelse fastsettes av årsmøtet eller styret, slik at de samlede akontobeløp med rimelig margin dekker de felleskostnader som antas å ville påløpe i løpet av ett år. Eventuelt overskudd skal ikke tilbakebetales, men skal tas hensyn til ved fastsettelse av a kontobeløpet for neste periode.

Det skal etableres et vedlikeholdsfond for boligseksjonene hvor det avsettes midler til fremtidig vedlikehold. Det skal innbetales et årlig beløp til fondet. Størrelsen på fondet fastsettes av hjemmelshaverne til boligseksjonene på de ordinære årsmøtet.

Unnlatelse av å betale fastsatt andel av fellesutgifter anses som mislighold fra sameiernes side.

§ 17 Ansvar utad

Overfor sameiets kreditorer er sameierne proratarisk ansvarlig etter sameiebrøkene. Den enkelte sameier hefter ikke for en annen sameiers andel av sameiets forpliktelser. Således blir den enkelte sameier fri ved å betale sin forholdsmessige del av kravet, selv om kreditor ikke får dekning av de øvrige sameiere.

§ 18 Forsikring

Eiendommen skal til enhver tid holdes betryggende forsikret i godkjent selskap. Styret er ansvarlig for at forsikring tegnes og at forsikringspremie betales.

Påkostninger på den enkelte bruksenhet som ikke omfattes av sameiets fellesforsikring, må den enkelte sameier selv forsikre på betryggende måte. Innboforsikring må tegnes av den enkelte sameier.

§ 19 Panterett for sameiernes forpliktelser

For krav mot en sameier som følger av sameieforholdet, herunder krav om dekning av felleskostnader, har de øvrige sameiere panterett i den aktuelle sameiers seksjon. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 x folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. Panteretten faller bort dersom det ikke senest to år etter at pantekravet skulle ha vært betalt, innkommer begjæring til namsmyndigheten om tvangsdekning, eller dersom salget av eiendommen gjennom namsmyndighetene ikke gjennomføres uten unødig opphold.

§ 20 Mislighold og fravikelse

Hvis en seksjonseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.

Medfører en sameiers oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.

§ 21 Rett til fremtidig utbygging av eiendommen

Seksjonering av sameiet gjennomføres før bygningsmassen er reist. Bygningsmassen skal oppføres etappevis over flere byggetrinn. BOB BBL har rett til å foreta fremtidig utbygging av sameiets eiendom slik dette er nærmere definert seksjonsbegjæringen.

§ 22 Særlige bestemmelser om fordeling av fellesutgifter frem til ferdigstillelse

Måken seksjonssameiet vil bli bygget ut trinnvis. Frem til utbyggingsprosjektet Måken er fullstendig ferdigstilt og alle seksjonene er tatt i bruk skal kostnader ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet. Dette innebærer at det kun er de seksjoner som er ferdigstilt og overtatt av sluttbruker fra BOB BBL eller på annen måte tatt i bruk til boligformål (for eksempel ved utleie fra BOB BBL) som skal svare fellesutgifter frem til utbyggingsprosjektet er ferdigstilt og alle seksjonene er overtatt eller tatt i bruk.

Frem til dette skal felleskostnadene fordeles mellom de seksjonene som er overtatt eller på annen måte tatt i bruk på grunnlag av den enkelte eierseksjons areal (BRA), eksklusive tilleggsareal, og dennes forhåndstall til sameiets totale BRA, eksklusive tilleggsareal og fellesareal, av den delen som er ferdigstilt og overtatt av kjøper. Den enkelte seksjonseiers andel av fellesutgiftene vil følgelig endre seg etappevis frem til utbygging av bygningsmassen er ferdigstilt og flere seksjoner tas i bruk.

Ovennevnte bestemmelser om midlertidig fordeling av fellesutgifter etter nytte frem til ferdigstillelse og overtakelse får ingen betydning for møte og stemmerett på årsmøtet. Dette innebærer at eier av en ubebygd seksjon eller bebygd seksjon som ikke er tatt i bruk har møte- og stemmerett på årsmøtet og kan delta i styret.

§ 23 Lov om eierseksjoner

Lov om eierseksjoner av 16.6.2017 nr. 65 kommer til anvendelse i den utstrekning ikke annet følger av disse vedtekter